Avec un REÉR

Utilisez les fonds de votre REÉR

Premiers acheteurs – Pensez au Régime d'accès à la propriété. Votre REÉR peut constituer une partie ou la totalité de votre mise de fonds. La réglementation a changé au cours des dernières années alors si vous pensez être au courant, il serait judicieux de vérifier ici !

Qu'est-ce que le Régime d'accès à la propriété ?

Le Régime d'accès à la Propriété est un programme fédéral créé afin de permettre aux acheteurs « admissibles » à acheter une nouvelle habitation. Jusqu'à 1999, le programme était disponible seulement une fois et vous deviez acheter ou construire l'habitation qui vous qualifiait au programme. Cependant, les règlements ont changé. Pour vous qualifier, vous devez remplir le formulaire T1036 lequel est disponible à Revenu Canada.

Continuer de lire pour en savoir plus ! Et n'oubliez pas, que vous ayez des économies REÉR ou pas, vous pourriez être admissible au régime RAP !

Qui peut participer au programme RAP ? Et combien de fois ?

Vous pouvez participer au programme RAP plus d'une fois dans votre vie si :

• le solde RAP de votre participation précédente est entièrement remboursé au début de l'année à laquelle vous désirez participer au RAP, et 
  
  
• vous rencontrez toutes les autres conditions du programme RAP s'appliquant à votre situation.
  
  

Si vous êtes handicapé, vous pouvez participer au Régime d'Accès à la Propriété pour acheter ou construire une habitation plus accessible.

Vous pouvez aussi participer au RAP pour une autre personne si :

• vous faites l'acquisition d'une habitation admissible sous le programme RAP pour une personne handicapée qui vous est liée, cette habitation étant plus accessible ou mieux adaptée aux besoins de la personne ; ou 
  
  
• vous retirez des fonds de votre REÉR sous le programme RAP et fournissez ces fonds à une personne handicapée qui vous est liée pour lui permettre d'acquérir une habitation plus accessible ou mieux adaptée aux besoins de la personne.
  
  

Comment çà marche ? Sans pénalité

Les compagnies d'assurance contre le défaut de paiement (dans le cas où votre mise de fonds est inférieure à 25 %) participent au programme en acceptant à titre de mise de fonds initiale les sommes provenant de votre REÉR.

A. Retrait sans pénalité
Un tel retrait de fonds de votre REÉR n'entraîne aucun impact négatif – bref, une personne peut effectuer un retrait dans son REÉR sans pénalité

• Aucun impôt à payer sur les fonds retirés 
  
  
• Aucun intérêt n'est payable sur les fonds retirés pendant la période où ils demeurent à l'extérieur de votre REÉR 
  
  
• Les fonds qui demeurent à l'extérieur du REÉR ne font l'objet d'aucune surveillance (Voir ci-après la rubrique « Gérer le remboursement d'impôt »)
  
  

B. Certaines restrictions s'appliquent
Mis à part le retrait sans pénalité, il existe toutefois des critères à respecter pour profiter des avantages consentis par les dispositions du RAP :

• On peut retirer au maximum 20  000 $ de REÉR par personne. 
  
  
• Il peut s'agir d'un maximum de deux premiers acheteurs pour l'achat d'une nouvelle habitation, et chaque personne peut retirer jusqu'à 20 000 $ pour un total de 40 000 $. 
  
  
• La résidence acquise doit être habitée par le propriétaire. 
  
  
• o Les fonds retirés du REÉR doivent être remboursés à l'intérieur d'une période maximale de 15 ans, à raison d'un paiement annuel minimum correspondant à 1/15 de la somme retirée. Le non-respect de cette disposition entraîne l'ajout, au revenu du particulier dans l'année d'imposition où le versement n'aurait pas été effectué, de la somme correspondant au paiement minimal requis, soit le 1/15 de la somme retirée.
  
  

Sommaire des conditions de participation au RAP

Le tableau suivant énumère toutes les conditions du RAP et qui doit les remplir.

Conditions pour participer au RAP

Situation 1 -
Vous achetez ou construisez une habitation admissible pour vous-même,
Situation 2 -
Vous êtes une personne handicapée et vous achetez ou construisez une habitation admissible pour vous-même,
Situation 3 -
Vous achetez ou construisez une habitation admissible pour vous-même pour une personne handicapée qui vous est liée,
Situation 4 -
Vous aidez une personne handicapée qui vous est liée à acheter ou construire une habitation admissible.

Situation	1	2	3		4
Personne qui doit remplir les conditions du RAP	vous	vous	vous	Personne handicapée liée	vous	Personne handicapée liée
Conditions que vous devez remplir avant de faire une demande de retrait dans le cadre du RAP
Ni vous ni votre conjoint n'êtes propriétaire de l' habitation admissible plus de 30 jours avant le retrait	oui	oui	oui	S/O	S/O	oui
Vous devez avoir l'intention d'occuper l'habitation admissible comme lieu principale de résidence	oui	oui	S/O	oui	S/O	oui
Vous devez être considéré comme l'acheteur d'une première maison**	oui	S/O	S/O	S/O	S/O	S/O
Vous devez avoir entièrement payé votre solde du RAP le 1er janvier de l'année du retrait
Conditions que vous devez remplir au moment du retrait
You or your spouse can't have owned the qualifying home more than 30 days before withdrawal is made	oui	oui	oui	S/O	S/O	oui
Vous devez être un résident du Canada	oui	oui	oui	S/O	oui	S/O
Vous devez remplir le Formulaire T1036	oui	oui	oui	S/O	oui	S/O
Vous devez recevoir tous les retraits dans la même année	oui	oui	oui	S/O	oui	S/O
Vous ne pouvez pas retirer plus de 20 000$	oui	oui	oui	S/O	oui	S/O
Conditions que vous devez remplir après tous vos retraits
Vous devez avoir acheté ou construit l'habitation admissible avant le 1er octobre de l'année qui suit votre l' année de vos retraits	oui	oui	oui	S/O	S/O	oui

** N.B. : Pour que nous vous considérions comme acheteur d'une première habitation, il faut que ni vous ni votre conjoint n'ayez été propriétaire d'une habitation que vous occupiez comme lieu principal de résidence durant la période commençant le 1er janvier de la quatrième année avant l'année de retrait et se terminant 31 jours avant la date de votre retrait

Les avantages reliés à l'utilisation du RAP

L'utilisation, en accord avec les dispositions du RAP, des fonds accumulés dans votre REÉR peut vous apporter des avantages facilement quantifiables, immédiats et même à long terme :

• Une mise de fonds plus importante
  
  
• Un emprunt de capital moins élevé
  
  
• Une économie importante en coûts d'intérêt sur une longue période.
  
  

Emprunter pour constituer un REÉR et obtenir un remboursement d'impôt

Le RAP vous permet de constituer un REÉR avec des fonds empruntés, pour ensuite utiliser comme mise de fonds initiale le remboursement d'impôt qui en découle. Voyons le scénario suivant :

1. Un particulier emprunte des fonds qui serviront à constituer un REÉR. 
   
   
2. Après 90 jours, le REÉR est annulé et les sommes accumulées sont utilisées pour rembourser le prêt. 
   
   
3. Le particulier reçoit un remboursement d'impôt qui peut être utilisé comme mise de fonds initiale pour l'achat d'une maison.
   
   

Ces fonds peuvent être acceptés à titre de mise de fonds initiale à la condition que :

1. À la clôture de la transaction, le particulier soit en possession du remboursement d'impôt. 
   
   
2. Le prêteur hypothécaire ait obtenu la preuve que l'emprunteur a fourni un comptant minimum correspondant à 5 % de la valeur du prix d'acquisition.
   
   

Un conseiller hypothécaire Invis pourra :

1. déterminer, lors d'une rencontre, le montant approximatif du remboursement d'impôt pour chaque client;
2. faire les démarches nécessaires pour l'emprunt de fonds afin de constituer un REÉR;
3. voir à l'obtention d'une hypothèque préapprouvée, fondée sur les renseignements fournis.
Les clients doivent fournir leur avis de cotisation pour l'année 1999 ainsi que le dernier talon de chèque de paye, sur lequel figurent les montants à jour de salaire accumulé et des impôts et charges payés.

Gérer le remboursement d'impôt

Le gouvernement n'exerce aucune surveillance des fonds retirés d'un REÉR en vertu des dispositions du RAP. Par conséquent, un acheteur s'étant qualifié en vertu du programme et ayant conclut la transaction visant une propriété respectant les exigences du programme, peut disposer à sa guise des montants retirés. De plus, le remboursement d'impôt peut être employé à d'autres fins, selon le bon vouloir du client. Par exemple, il pourrait servir à :

• rembourser le solde payable aux cartes de crédit; 
  
  
• réduire ou rembourser en totalité des emprunts personnels; 
  
  
• effectuer des versements globaux supplémentaires sur un emprunt hypothécaire; 
  
  
• l'achat d'appareils ménagers, de meubles et d'accessoires nécessaires pour la maison; 
  
  
• augmenter la mise de fonds pour éviter l'obligation de recourir à une assurance contre le défaut de paiement, ou pour en réduire les primes; 
  
  
• régler les frais juridiques ou les réajustements de taxes foncières.

En réglant le plus de dettes possibles, vous diminuez d'autant vos obligations financières mensuelles. C'est une excellente façon d'améliorer votre santé financière.

Autres éléments importants que vous devriez connaître

Le programme « Mon Toit » vous permet d'emprunter de l'argent pour ajouter à votre REÉR à l'aide de limites d'admissibilité accumulées. Si votre avis de cotisation indique que vous êtes admissible à contribuer 18 000 $ pour l'année en cours, et que vous avez déjà investi 4 000 $ dans un programme autogéré, vous pouvez emprunter – sujet à approbation de crédit – les 16 000 $ manquants pour contribuer au REÉR requis pour atteindre la limite de 20 000 $ du programme « Mon Toit ».

Vous pouvez ensuite réclamer toutes les déductions admissibles dans votre rapport d'impôt de l'année courante afin d'obtenir un important remboursement d'impôts. Vous pouvez alors utiliser ce remboursement d'impôt pour réduire le prêt ou l'appliquer au coût d'achat de la maison. Il est évident ici que le montant d'impôt que vous payez chaque année est un facteur important. Si la déduction de 16 000 $ dont nous avons parlé dans l'exemple ci-dessus vous donne droit à un remboursement d'impôt de 5 000 $, cette somme peut être utilisée comme bon vous semble. Par contre, si deux conjoints qui gagnent chacun 80 000 $ par année contribuent tous deux le maximum à leur REÉR (20 000 $) dans l'année courante, ils pourraient très bien avoir un remboursement d'impôt de 15 000 $ ou plus.

Vous avez ensuite le droit de retirer jusqu'à concurrence de 20 000 $ de votre REÉR dans un délai de 90 jours suivant la contribution supplémentaire ou la contribution originale, sujet aux exigences de remise de fonds décrites ci-dessus.

Attention – Si vous planifiez emprunter le maximum de vos REÉR, il se pourrait que vous vous disqualifiez vous-même pour une hypothèque par ce que vos versements seront trop élevés. Votre « ratio du service total de la dette » – le pourcentage de votre revenu brut requis pour le service relatif aux coûts de l'habitation et les autres obligations mensuelles – peut dépasser le maximum mensuel acceptable de 42 %. Un autre versement mensuel de 600 $ pourrait très bien déterminer si vous vous qualifiez pour votre hypothèque. Votre conseiller hypothécaire Invis conseiller hypothécaire Invis est la meilleure personne pour vous conseiller dans cette démarche.