Acheter sans mise de fond ou avec un mise de 5 %

Vous ne disposez pas de la mise de fonds habituelle de 25 % ?

Pas de problème — Augmentez l'effet de levier en contractant une hypothèque à ratio élevé. Ce type d'hypothèque, centré sur les besoins de la clientèle, fait de plus en plus d'heureux chez les Canadiens qui rêvent d'être propriétaires de leur résidence.

De quoi s'agit-il ?

Deux programmes sont disponibles pour l'achat d'une résidence avec une mise de fonds de 5 %. L'un de ces programmes est géré par GE Capital Assurance Hypothèque Canada, un assureur privé, tandis que la Société canadienne d'hypothèque et de logement, une société publique, administre l'autre programme. Prenez bien soin de lire les petits caractères du contrat afin de vous éviter de mauvaises surprises ! Faites appel à un conseiller hypothécaire Invis pour vous guider dans le dédale de ce type de transaction.

Qui est admissible ?

Tout emprunteur qualifié qui respecte les critères d'emprunt suivants :

• Premier acheteur qui désire acheter une maison dont la valeur est supérieure au plafond établi par le Programme d'assurance de prêt pour premier acheteur.

OU

• Un acheteur qui n'en est pas à sa première maison mais qui dispose d'une mise de fonds de 10 % ou plus.

Le fonctionnement

Les deux programmes mènent à l'obtention d'un emprunt hypothécaire jusqu'à 95 % du prix d'acquisition. Selon le pourcentage de mise de fonds investi, la SCHL et GE vous imputeront la prime forfaitaire suivante. Cette prime peut être ajoutée à l'hypothèque sans affecter le ratio d'emprunt par rapport à la valeur (LTV – Loan To Value Ratio).

Mise de fonds =	% de financement (en tant que % du montant de l'hypothèque)	Prime d'assurance (calculé à partir de la quantité d'hypothèque)
5 - 9,9 %	90,1 - 95 %	3,75 %
10 - 14,9 %	85,1 - 90 %	2,50 %
15 - 19,9 %	80,1 - 85 %	2,00 %
20 - 24,9 %	75,1 - 80 %	1,25 %
25 - 34,9 %	65,0 - 75 %	0,75 % (circonstances spéciales)
35 % et plus	Jusqu'à 65 %	0,5 % (circonstances spéciales)

Dans l'exemple donné ci-dessus, l'hypothèque de 178 000 $ devrait faire l'objet d'une prime d'assurance de 2,5 % parce que ce montant représente 89 % du prix d'achat. Cette prime serait donc de 4 450 $ et l'hypothèque totale s'élèverait ainsi à 182 450 $.

Pour être admissible à une hypothèque assurée par la SCHL :

• os paiements mensuels pour les dépenses d'habitation (capital et intérêts plus taxes et chauffage) ne doivent pas être supérieurs à 32 % de votre revenu familial brut avant impôts.
  
  
• Vos paiements mensuels pour toutes les obligations – dépenses d'habitation plus paiements d'emprunt, de loyer et de cartes de crédit, plus pension alimentaire, etc. – ne doivent pas être supérieurs à 40 % de votre revenu familial brut familial avant impôts. 
  
  
• Les paiements de votre hypothèque doivent être calculés en fonction d'un taux pour trois ans (taux pour cinq ans pour le programme de mise de fonds de 5 %).
  
  

Exemple :

1. 1. Si le meilleur taux que vous pouvez obtenir pour trois ans est de 6,.5 %, le paiement mensuel pour l'hypothèque démontrée ci-dessus – avec un amortissement normal de 25 ans – est de 1 222,09 $ (voir Tableau de calcul d'une hypothèque). Si vos taxes annuelles s'élèvent à 2 000 $ et que vos dépenses annuelles de chauffage totalisent 1 200 $, alors vos dépenses d'habitation annuelles totaliseraient 17 865,12 $. En présumant que vous n'avez rien d'autre à payer, un revenu de 55 830 $ (17 865 $/32 %) devrait vous permettre d'être admissible pour cette hypothèque.
   
   
2. 2. Si vous avez des paiements mensuels de 475 $ pour l'automobile et la carte de crédit, vous devriez ajouter 5 700 $ à vos dépenses d'habitation annuelles, pour un total de 23 565 $. Si on divise ce chiffre par 40 % (voir ci-dessus), le revenu annuel nécessaire serait de 58 900 $.
   
   

Y a-t-il autre chose que je devrais savoir ?

En général, la situation de crédit d'un demandeur doit respecter les critères d'emprunt de l'institution prêteuse convoitée. Un conseiller hypothécaire Invis peut vous aider à respecter ces critères et vous seconder dans toutes les étapes d'obtention d'une hypothèque.

De plus, bien que la SCHL permettra à une personne ayant déjà fait faillite de s'assurer deux ans après le délai prescrit et après avoir rétabli sa situation financière, les politiques de plusieurs institutions prêteuses font fi de cette règle et déclinent ainsi la demande.

Par contre, il existe plusieurs institutions prêteuses qui se spécialisent dans l'octroi et la gestion d'hypothèques dans la mesure permise par la loi nationale sur l'habitation à des taux d'intérêts concurrentiels.

En plus des petites différences décrites ci-dessus au niveau des termes hypothécaires et des ratios de qualification (ratio d'endettement total ne pouvant excéder 40 %), quelques conditions importantes s'appliquent pour être admissible en vertu de ce programme :

• Le prix de la maison ne doit pas excéder le plafond d'admissibilité dans ce domaine... trois grandes villes – Toronto, Vancouver et Victoria se qualifient pour 250 000 $... 22 autres grandes villes plus toutes les villes situées dans le Nord-Est de l'Ontario se qualifient pour 175 000 $, et les villes du reste du Canada se qualifient pour 125 000 $. Ces plafonds sont par contre sans cesse révisés.
  
  
• Le demandeur doit pouvoir prouver que la mise de fonds provient de ses propres poches – économies, retour d'investissement, etc., à l'exception d'un don familial qui n'aura jamais à être remboursé, et qui est en la possession de l'emprunteur avant que la demande d'hypothèque ne soit envoyée à la SCHL.